Acquisto casa e compromesso: l’errore da evitare sulla caparra confirmatoria che fa perdere i soldi

Quasi sempre, per comprare casa, è necessario versare una caparra confirmatoria. Ma attenzione agli obblighi contrattuali!

Molto spesso si confonde tra caparra confirmatoria e acconto, perché si tratta di due istituti erroneamente associati. Entrambi possono essere previsti nella fase del compromesso per l’acquisto di un immobile, ma comportano conseguenze differenti, soprattutto in relazione alle possibili sanzioni da inadempimento.

La caparra confirmatoria è la cifra che il compratore versa al venditore al momento della stipula del contratto preliminare, detto anche compromesso. Tale somma di denaro funge da garanzia e tutela sia per l’originario proprietario dell’immobile sia per il futuro acquirente, in caso di inadempimento dei doveri contrattuali. Se, infatti, una delle parti contraenti dovesse disattendere i patti, la caparra confirmatoria servirebbe a quantificare il danno e a prevenire eventuali azioni legali.

Nell’ipotesi in cui l’acquirente non dovesse rispettare quanto stabilito dal compromesso, il venditore ha il potere di recedere dall’accordo e di tenere la caparra. Nel caso di inadempimento del venditore, invece, è l’acquirente che può recedere e ottenere, come rimborso, una somma di denaro corrispondente al doppio della caparra anticipata. Il compratore, allo stesso tempo, deve rinunciare all’acquisto.

Sottolineiamo, però, che, ai fini della risoluzione del contratto preliminare, è necessario che l’inadempimento della parte sia grave.

Caparra confirmatoria e acconto: i trucchi per non confonderli

Il contraente che subisce l’inadempimento della controparte ha anche un altro strumento di tutela alternativo. Può adire il giudice e chiedere il trasferimento coattivo della proprietà della casa e, contemporaneamente, sia la condanna al pagamento del prezzo sia il risarcimento danni. Al termine, la sentenza sostituirà il rogito del notaio e varrà come atto di acquisto del diritto di proprietà sull’immobile.

Se le parti, invece, rispettano il contratto preliminare, la caparra spetta al venditore, come anticipo del prezzo totale da pagare.

Come abbiamo anticipato in apertura, la caparra confirmatoria e l’acconto possono sembrare due istituti simili, perché richiedono il versamento anticipato di una somma di denaro.

Si differenziano, però, per i seguenti motivi:

• la caparra confirmatoria ha un ruolo di garanzia in relazione all’adempimento degli obblighi contrattuali;
• l’acconto è un semplice anticipo della somma finale e non ha alcun valore di garanzia.

Un esempio può agevolare la comprensione dei principi finora affermati. Mario da a Luigi una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria. Se Mario è inadempiente, Luigi può tenere la caparra. Ma se Mario versa la somma come acconto, Luigi è obbligato alla restituzione.

Specifichiamo, infine, che l’art. 1386 del codice civile prevede anche una specifica tipologia di caparra, la cd. caparra penitenziale. La sua peculiarità consiste nel fatto che, se le parti recedono dall’accordo stipulato, funge da penalità.

In pratica, mentre con la caparra confirmatoria la parte può chiedere al contraente inadempiente il risarcimento dei danni oppure può adire il giudice, con la caparra penitenziale, i soggetti coinvolti non godono di tale potere.

La parte che adempie, infatti, può solo trattenere la caparra ma non può pretendere il pagamento di ulteriori somme di denaro. La caparra penitenziale, quindi, è una sorta di anticipazione del risarcimento del danno da inadempimento.