Usucapione e comodato: attenzione alle nuove regole aggiornate ed ai grossi rischi | Verifica subito

Ad alcune condizioni, fabbricati e terreni ricevuti tramite il comodato ad uso gratuito possono diventare a tutti gli effetti di proprietà del comodatario. Scopriamo di più.

“Usucapire” è un termine che nel linguaggio giuridico significa “acquistare con l’uso”. Ovvero: diventare proprietari di un bene non attraverso l’acquisto in danaro, bensì attraverso la sua fruizione. In ambito immobiliare il termine “usucapione” viene utilizzato per indicare proprio la circostanza in cui un fabbricato oppure un terreno diventano di proprietà senza averli acquistati, bensì soltanto utilizzati.

Facciamo un esempio: un amico ci presta la casa di campagna con giardino. E questa, dopo qualche tempo, diventa legittimamente nostra. Ma com’è possibile? È una modalità di acquisto effettivamente consentita dalla legge? Ebbene, la risposta è sì: ed è disciplinata nel nostro Codice Civile, all’articolo 1158. Il quale, in sostanza, conferma che un possesso protratto nel corso del tempo, per un minimo di 20 anni senza interruzioni, di un bene immobile concesso tramite la formula del comodato d’uso, comporta il legittimo passaggio del possesso dal proprietario concessore al comodatario.

Per le piccole proprietà rurali, invece, come i fabbricati ed i fondi rustici dei Comuni montani, il termine di tempo per l’usucapione scende di 5 anni, ovvero per un minimo di 15, anche in questo caso sempre se non ci siano state interruzioni o se la fruizione non sia stata saltuaria. Ma attenzione, perché affinché questo passaggio avvenga, occorre un fattore essenziale: viene definito “interversione del possesso”.

Cos’è l’interversione del possesso, quando avviene e cosa comporta

Per interversione di possesso si intende che il comodatario, lungo il periodo di utilizzo di almeno 15 anni del fondo rustico o di almeno 20 per l’immobile concesso in comodato d’uso, abbia effettuato materialmente su di essi attività che soltanto il proprietario potrebbe compiere. E questa interversione, come confermato dalla Corte di Cassazione, trasforma la detenzione del bene in possesso, legittimamente e a tutti gli effetti.

Facciamo un esempio chiaro: il comodatario, lungo i periodi di detenzione citati, ha effettuato migliorie all’abitazione, come opere di ristrutturazione, cambi di destinazione d’uso, realizzazione di muri di cinta. Anche nel caso questi interventi siano incompatibili con il titolo di fruizione che ha concordato con il proprietario, se questi non si oppone alla realizzazione delle opere, ecco che interviene l’interversione del possesso e che il comodatario può ottenere l’usucapione.

Affinché l’usucapione venga poi legittimamente sancito, occorre però un altro passaggio legalmente riconosciuto: ovvero quello di un giudice che dichiari tramite sentenza al termine di una causa civile che esso sia effettivamente avvenuto.