Cedolare secca: il trucco che pochi conoscono ma dovrebbero farlo per pagare meno sugli affitti brevi

Dietro ogni soggiorno temporaneo c’è molto più di una semplice ospitalità. Si muove un meccanismo che intreccia normative fiscali, costi e guadagni, oltre a obblighi che si aggiornano con le nuove leggi.

Un affitto di pochi giorni non è solo un’opportunità: richiede attenzione e capacità di gestione. Il settore attrae investitori, ma obbliga anche ad acquisire competenze e tenersi aggiornati, perché il mercato cresce mentre i controlli si fanno più serrati. Oggi più che mai serve chiarezza per muoversi con sicurezza.

Locazioni brevi e tasse: le regole del 2024 che ogni proprietario deve conoscere per non rischiare

Le locazioni brevi, contratti di affitto di durata non superiore a trenta giorni consecutivi, sono ormai una scelta comune per il turismo e per chi cerca soluzioni abitative temporanee. Ma non sono più semplici accordi: quando un proprietario affitta più di quattro appartamenti in un anno, l’attività viene considerata imprenditoriale. Questo implica l’apertura della partita IVA, l’iscrizione al Registro delle Imprese e la dichiarazione dei proventi come reddito d’impresa, con possibilità di accedere al regime forfettario se si rispettano i requisiti.

Sul piano fiscale, le opzioni restano due: il regime ordinario IRPEF, che inserisce i proventi nella base imponibile con le aliquote progressive, e la cedolare secca, che sostituisce alcune imposte con un’imposta fissa. La legge di bilancio 2024 ha introdotto un cambiamento importante: l’aliquota della cedolare resta al 21% solo per un immobile, mentre per gli altri passa al 26%. La scelta dell’immobile con aliquota ridotta avviene in sede di dichiarazione. Le piattaforme come Airbnb e Booking applicano una ritenuta d’acconto del 21% sui canoni e la certificano al locatore. Dal 2024 diventa inoltre obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile, da riportare anche nei documenti fiscali.

Affitti brevi nella pratica: esempi reali e quando l’attività diventa vera e propria impresa

Le regole prendono forma concreta nei casi quotidiani. Chi affitta un solo appartamento può applicare la cedolare secca al 21% e dichiarare il reddito nel quadro B del modello 730, senza ulteriori adempimenti. Diversa la situazione di chi ne affitta tre: in questo caso, uno solo potrà avere l’aliquota ridotta, mentre sugli altri due si applicherà il 26%. Con cinque appartamenti, invece, l’attività entra automaticamente nell’ambito imprenditoriale: serve aprire una partita IVA e adempiere agli obblighi tipici di un’impresa vera e propria.

Un altro esempio riguarda chi affitta una stanza della propria abitazione principale: in questo caso, il reddito percepito rientra comunque tra quelli delle locazioni brevi e, se gestito tramite piattaforma, subisce la ritenuta del 21%. Oppure il caso di chi affitta lo stesso appartamento più volte durante l’anno, per periodi inferiori ai trenta giorni: anche in questo scenario, ogni contratto rientra nella disciplina delle locazioni brevi e va dichiarato. Infine, un proprietario che alterna locazioni brevi e locazioni di durata superiore ai trenta giorni sullo stesso immobile dovrà tenere distinte le due tipologie in dichiarazione, rispettando le regole fiscali specifiche per ciascun contratto.

Questo cambiamento non riguarda solo il fisco: implica anche una gestione più strutturata, dalle prenotazioni al rispetto delle scadenze formali. Ogni dettaglio, dal codice identificativo alle aliquote, diventa essenziale per evitare sanzioni.