IMU 2026, la riforma che cambia le regole del gioco: molte seconde case pagheranno meno (e alcune zero)

Dal 1° gennaio 2026 l’IMU entra in una nuova fase. Le aliquote vengono riscritte, i Comuni perdono margini discrezionali e per molti proprietari si apre uno scenario inatteso di riduzione del carico fiscale, soprattutto sulle seconde case poco utilizzate e sugli immobili inagibili.

Con l’avvio del 2026 prende forma una delle riforme più rilevanti degli ultimi anni in materia di Imposta Municipale Propria. Il nuovo assetto dell’IMU 2026, definito dai decreti del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 6 settembre 2024 e del 6 novembre 2025, introduce criteri uniformi che incidono direttamente su aliquote, agevolazioni e potere decisionale dei Comuni.

Il cambiamento nasce dall’esigenza di superare un sistema diventato eccessivamente frammentato, con centinaia di migliaia di combinazioni diverse che rendevano imprevedibile l’imposta anche per immobili simili.

Nuove aliquote IMU 2026: meno discrezionalità e più vantaggi per seconde case e immobili inutilizzabili

Il cuore della riforma è l’obbligo per tutti i 7.904 Comuni italiani di attenersi alle fattispecie previste dall’Allegato A del decreto del 6 novembre 2025, che sostituisce integralmente la versione precedente. Le amministrazioni locali possono ancora modulare le aliquote, ma solo entro confini prestabiliti e senza introdurre nuove categorie autonome. In mancanza di adeguamento scatterà automaticamente un’aliquota standard, eliminando ogni incertezza per i contribuenti.

Il cambiamento più significativo riguarda le seconde case tenute a disposizione, cioè quelle non affittate, non concesse in comodato e utilizzate solo in alcuni periodi dell’anno. In passato queste abitazioni subivano spesso le aliquote più elevate. Con la nuova IMU, i Comuni possono riconoscere aliquote ridotte in base all’uso effettivo dell’immobile, introducendo un principio di proporzionalità tra imposta e fruizione dei servizi comunali. Una casa utilizzata poche settimane all’anno non viene più assimilata automaticamente a una seconda casa “piena”.

La verifica dell’utilizzo non si fonda solo sulle dichiarazioni del proprietario. I Comuni possono fare riferimento a consumi delle utenze domestiche, come energia elettrica, acqua e gas, oltre alla presenza e al tipo di arredamento, secondo criteri già noti in ambito TARI. Restano escluse dalle agevolazioni le abitazioni destinate a locazioni turistiche brevi o ad affitti tradizionali, che continuano a scontare la tassazione ordinaria. Per molti proprietari, soprattutto in località turistiche, la riduzione dell’IMU può tradursi in un risparmio concreto e ripetuto negli anni.

Un altro capitolo centrale riguarda gli immobili inagibili. L’Allegato A consente ai Comuni di ridurre drasticamente, fino ad azzerare, l’IMU per le unità immobiliari rese inutilizzabili da calamità naturali come terremoti, alluvioni o eventi atmosferici estremi. La norma va oltre e consente l’esenzione anche per cause diverse, lasciando spazio a situazioni come crolli strutturali, gravi problemi statici o condizioni oggettive di inabitabilità non legate a eventi naturali. Si supera così il paradosso di tassare immobili che non possono essere utilizzati in alcun modo.

L’accesso alle agevolazioni richiede, nella maggior parte dei casi, una documentazione tecnica che attesti lo stato dell’immobile, come perizie o certificazioni rilasciate dagli uffici comunali. L’applicazione concreta dipenderà dalle delibere locali, ma il quadro normativo offre uno strumento chiaro per tutelare i proprietari colpiti da situazioni oggettive di inutilizzabilità.

Per prepararsi alla nuova IMU 2026, diventa fondamentale monitorare le delibere comunali, che devono essere pubblicate entro il 14 ottobre di ogni anno e trasmesse al MEF. Nel primo anno di applicazione del nuovo sistema, verificare le scelte del proprio Comune assume un peso decisivo. Chi possiede seconde case utilizzate saltuariamente dovrebbe conservare la documentazione sui consumi ridotti, mentre chi ha immobili inagibili deve assicurarsi di disporre delle certificazioni necessarie.