Agevolazioni prima casa, si possono avere anche sulla seconda? La risposta non è scontata

L’agevolazione fiscale sulla prima casa può essere sfruttata anche per la seconda… Ma solo in due casi particolari.

È davvero possibile ottenere per la seconda casa il beneficio sull’abitazione principale valevole per pagare meno sull’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali? La risposta è sì. Ma, come spesso capita, solo a determinate,  stringenti condizioni.

Il bonus prima casa costituisce un’importante agevolazione fiscale per chi deve acquistare un’immobile. Sulle abitazioni acquistate da un privato, il bonus dà diritto a uno sconto sull’imposta di registro che scende dal 9% al 2%. Inoltre, l’imposta ipotecaria e catastale sono calcolate nella misura fissa di 50 euro l’una.

Il bonus vale anche per le abitazioni acquistate da un’impresa, e si concretizza come sconto sull’IVA che passa dal 10% al 4%. L’imposta ipotecaria e catastale ammontano invece a 200 euro l’una. La normativa vigente afferma che gli sconti fiscali sono possibili solo per la prima casa e nel caso in cui coloro che acquistano l’immobile non siano già proprietari di una casa nello stesso Comune (per via dei due requisiti da rispettare e dichiarazioni da rendere nell’atto).

Ci sono solo due casi in cui è possibile acquistare una seconda abitazione senza bisogno di vendere la prima e usufruendo di nuovo delle agevolazioni fiscali previste dalla legge sulla “prima casa”.

Agevolazioni prima casa sulla seconda casa: ecco quando è possibile

Il primo caso si verifica quando l’abitazione precedentemente posseduta sia divenuta, in relazione alle esigenze del contribuente, non più idonea all’uso. Gli esempi sono facilmente deducibili. Un caso esemplare è quello di un immobile pericolante o inagibile a causa di un sisma o un’altra calamità naturale. Oppure divenuto troppo stretto per le mutate esigenze della famiglia. Quindi per l’arrivo dei figli.

Il secondo caso si verifica allorché la precedente abitazione sia stata acquistata prima del 1993 da una ditta costruttrice. Questa particolare fattispecie è stata illustrata qualche tempo fa dall’Agenzia delle Entrate. Entrambe queste ipotesi non risultano in modo espresso dalla legge, ma sono state desunte in via interpretativa. E a oggi risultano ancora pacifiche. Cioè non vengono contestate dalla legge né dal legislatore.

Riguardo alla prima fattispecie è interessante notare che potrebbe essere inidonea anche un’abitazione divenuta inaccessibile perché ubicata in un piano alto in un palazzo senza ascensore, se il proprietario è anziano o disabile. Lo stesso vale per una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del proprietario o troppo distante dal suo luogo di studio o di lavoro.