Quando si parla di lastrici solari in condominio, non si tratta mai solo di piastrelle e impermeabilizzazioni. Dietro a queste superfici si nasconde un intricato equilibrio tra interessi individuali e collettivi, fatto di norme precise, sentenze e interpretazioni che cercano di mettere ordine. Chi deve pagare quando serve un intervento? E di chi è la responsabilità se si verificano danni agli appartamenti sottostanti? Sono domande che non si esauriscono in poche righe, perché toccano il cuore stesso della convivenza condominiale. Un tema che, a prima vista, sembra solo tecnico, ma che in realtà rivela molto su come le persone vivono e condividono spazi comuni, tra conflitti, diritti e doveri.
C’è chi vede il proprio terrazzo come un piccolo spazio personale e chi lo considera solo un pezzo dell’edificio a cui non ha mai fatto caso. Ma quando arriva il momento di affrontare i costi di manutenzione o di rifacimento, il confine tra utilizzo privato e funzione collettiva diventa meno chiaro. La questione si fa complessa, soprattutto quando emergono spese importanti e occorre capire come suddividerle in modo equo tra chi utilizza il lastrico e chi ne beneficia solo indirettamente.
Il lastrico solare non è mai solo una copertura: è un elemento essenziale che protegge tutti gli spazi sottostanti, anche se a usarlo quotidianamente è solo una persona. Non è difficile immaginare come questa realtà possa diventare terreno di scontro nelle assemblee condominiali, dove le esigenze individuali si intrecciano con quelle dell’intero stabile. In questi casi, le regole dettate dal Codice civile diventano l’unico strumento per mantenere un equilibrio, anche se non sempre bastano a risolvere tensioni e incomprensioni.
Un terrazzo racconta molto di come la legge tenta di bilanciare diritti e doveri, mostrando che ogni bene, per quanto di uso esclusivo, porta con sé responsabilità che vanno oltre il singolo proprietario. Non sorprende che questo tema sia stato oggetto di numerose pronunce della giurisprudenza, chiamata più volte a chiarire chi deve fare cosa e a quali condizioni.
Ripartizione delle spese: cosa prevede davvero l’articolo 1126 del Codice civile e perché riguarda tutti
La regola per le spese del lastrico solare è chiara e si trova nell’articolo 1126 del Codice civile: un terzo del costo è a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo e i restanti due terzi spettano ai condomini che traggono utilità dalla copertura. È un criterio che tiene conto sia del vantaggio privato di chi utilizza il lastrico, sia della funzione collettiva che questo svolge. Che si tratti di un bene di uso esclusivo o di proprietà privata, non cambia: la suddivisione resta la stessa, proprio perché il lastrico è parte integrante dell’edificio.
La differenza tra uso esclusivo e proprietà esclusiva non è solo formale. Nel primo caso, il lastrico resta un bene comune, anche se il diritto di utilizzarlo è riservato a un solo condomino; nel secondo, invece, entra nella sfera patrimoniale di un singolo. Ma in entrambi i casi, la legge non ammette eccezioni: le spese per impermeabilizzazione, rifacimento e lavori straordinari vanno divise secondo il criterio stabilito. La Cassazione, con l’ordinanza n. 27846 del 3 ottobre 2023, ha confermato che questo principio si applica sempre, a prescindere dal titolo di godimento del bene.
Infiltrazioni, danni e corresponsabilità: come la legge tutela chi subisce problemi dal lastrico
Quando il lastrico provoca danni, ad esempio infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, la questione si complica. Il proprietario o utilizzatore esclusivo è considerato custode del bene, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, e risponde dei danni causati. Tuttavia, anche il condominio ha l’obbligo di vigilare sulla manutenzione delle parti comuni. Si parla quindi di corresponsabilità: se un danno si verifica, entrambi i soggetti possono essere chiamati a risponderne.
La Cassazione, con la già citata ordinanza del 2023, ha ribadito che il condominio non può lavarsene le mani, nemmeno quando il terrazzo appartiene a un singolo, poiché continua a svolgere una funzione essenziale per l’intero edificio. Questo approccio mira a proteggere chi subisce il danno e a garantire che gli interventi necessari non vengano trascurati per conflitti interni. Forse il vero nodo non è solo chi paga, ma come queste regole possano diventare strumenti di convivenza, capaci di ridurre tensioni e favorire accordi.
